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文.洪寶山

「人家常說:『股票市場有如屠宰場,來一個殺一個,來兩個殺一對。』其實這方面我也體驗到了,但是我不氣餒,從哪裡跌倒從哪裡站起來,靠投資房地產累積大財富。」

積富房屋總經理呂原富表示,小時候看別人每天上班下班,到了現在,應該還是有80%的人仍然每天很辛苦地上下班─老實說,這樣真的賺不到什麼錢,也存不了很多錢。「我常思考一個問題:很多看起來很有錢的人,好像都不太需要上班,卻可以每個月、每年賺很多錢。」呂原富說。

投資比努力工作更重要

「自從進入房地產業,雖然每個月賺一、二十萬,但還是沒有多少錢;為何那些投資客,他們都不用做事,只靠著投資房地產,賺的錢就比我還多非常非常多?我仔細思考,是否我和一般人的理財觀念有錯誤?後來我得到一個想法,也是我最近的口頭禪,那就是『努力工作很重要,但學會投資比努力工作更重要』」。

呂原富說,自從開始投資第一筆房地產,在五個月之後獲利五十萬,從此愛上投資這個行業─原來隨便一個沒有錢、沒有人脈,甚至學歷也不是很高的人,都可以靠房地產致富。原來,「白手起家不是夢,靠投資賺億萬也不是夢,只要付諸行動。」從另外一個角度來看,重點在於觀念,當心態改變了,你的習慣就會改變,此外還要加上執行,不能只是空泛地亂想,要真正地去落實。

他也指出,投資的過程絕對不可能一帆風順。「開始投資房地產後,每年都有人問我,明年能不能投資房地產?後年能不能投資房地產?」理論上,房地產只會漲不會跌,因為「你買的房子,你會不會賠錢賣?」所以一般來說,答案都是不會,連立委、總統都不會賠錢賣房子的,也因此基本上,房價是不會跌的;至於非理論上的狀況,比方像屋主缺錢,才有可能賠錢賣。

換句話如何學英文會話 高雄學英文補習班 台中學英文補習班 苗栗學英文補習班說,投資房地產真的比較穩健。呂原富強調:「我一直堅持這樣的信念,有錢就投資房地產,唯一的例外條件是除非出現利率高漲,而在利率漲到3.5%之前,都不用害怕。我有算過,如果利率漲到3.5%,屆時出租的租金可能無法負擔貸款,那時候有錢人應該就不會投資房地產了。」

為人作嫁 圓致富大夢

在政府打房政策下,積富房屋在桃園地區依然表現耀眼。亮麗的成果與累積下來的歷練,也讓呂原富總經理集結過往心得,在日前發表書籍作品《從零開始賺一億:呂原富教你看準時機,錢進房市,資產大翻身!》

他表示,積富房屋的宗旨,是教導想要投資房地產的人,如何投資致富。﹁我們跟一般仲介不太一樣,他們是幫想要致富的人圓一個夢,我們則是要幫人家圓一個投資理財的夢。」他強調,「我自己靠投資賺了不少錢,我也想要分享給更多人,能夠藉由投資房地產真正賺到錢。」

對於當前環境,市場不乏好奇「現在外在條件不好,不正是可以進場的時機嗎?」呂原富指出,所有的投資大師都說,要危機入市,但每次當真的遇到危機,多數人反而不敢入市。「像是2008、2009年金融海嘯時,我就跟投資人說,現在利率在1.7%、1.8%,不用怕;2011年,政府祭出奢侈稅,大家都不敢買房,我又說,還是不用怕,因為利率才1.9%。」

對於目前的危機,呂原富依然堅定地告訴投資人:「不用怕,繼續買。」但是大多數的人還是會怕,只有有錢人會繼續買。「就算到了2017年,房價還是會繼續漲,不過這時的地點就很重要了」,他說。

房地產投資 處處有機會

呂原富認為,九成的投資人其實都會很擔心受傷,因為害怕房價會下跌,其實有一個投資的原則就是「哪邊有重大建設,你就往哪邊去!」像是桃園有捷運紅線、綠線、藍線在動工,航空城則是十五到二十年的長期建設,因此三大捷運就是桃園房地產會大漲的關鍵。跟著捷運走,基本上都不會虧到錢,而現在還是投資的好時機。

積富房屋執行長張秀滿表示,投資需要一些知識跟觀念,所以要先投資腦袋,要先上課,對房地產要有概念,才能投資得又久又穩又有保障。常常看到很多人,很勇敢地去買,但是也虧了很多。很多人的觀念都很守舊,都在等,等選舉結束才要買,結果總統選舉完,又等立委選舉,立委選完又等縣市長選舉,永遠等不完。

另一個觀念是,投資房地產跟自住不一樣,自住的條件要求多,投資則是「地段對、價格對」就好,所以每個房子都會找到它的主人。觀念調整一下,投資就會更順暢。投資不用害怕,要有膽量,房地產只要登記在你的名下,就算沒賣掉,也可以出租;短期賣不掉,也是可以出租,等待機會再賣。

近期政府推出不少打房的措施,像是房地合一稅等,呂原富表示:「45%的房地合一稅又怎麼樣?你賺100,就算繳了45的稅,你還是有賺55啊!而且滿兩年後,稅率降到20%,如果這時才賣,獲利還有80。」所以大家其實把焦點都放錯了,先去找到能讓你賺錢的房子,再來擔心稅的問題吧!不然你連賺錢的標的都沒有,稅也跟你一點關係都沒有;何況繳稅是國民應盡的義務,所以不用害怕,重點是「能夠賺到錢最重要!」因為你繳稅,國家才有錢繼續建設,房地產也才有機會繼續漲。

「台灣這十一年來的房價,已經來到相對高點,至於哪邊還會繼續漲?其實就是有重大建設的地方。」呂原富說:「不是因為我住桃園,就說桃園好,是因為桃園有重大建設。相較於其他地方的捷運建設,要嘛不是已經蓋好了,不然就是蓋到一半;只有桃園,藍線今年才要開工,至於其他兩條都還沒,換句話說跟著重大建設走就對了。」

哪邊有建設就往哪裡去

他分析,捷運綠線從八德,經過桃園火車站,再到中正路,也就是中正藝文特區,因此中正藝文特區這邊,一定還會漲,那邊對桃園來說,就像是台北的信義區一樣。

「我在《從零開始賺一億》這本書中有提到,要掌握『一低四高』,你才會賺得比別人多。」什麼是「一低四高」呢?所謂「一低」,就是買到便宜的房子。但是如何找到比市價低一到兩成的房子?而且市價要如何確認?這當然就是要上課─投資就是要上課。至於「四高」,則是貸款成數高、賣出價格高、時間效能高,和加入高效率團隊。

呂原富指出,買房子是可以貸款的,其中最大的困難在於貸款成數以及貸款利率,尤其是投資房屋,因為不是以自住為目的,所以貸款成數更是重點,貸款利率反而影響較小。以一千萬元的房價來算,如果是八成的話,就要自備二百萬元,如果成數是九成,那只要自備一百萬元就可以了,這中間差距的一百萬元,可以拿來投資另一間房屋使用。

而要取得高成數貸款的要件,包括:一、一定要有收入穩定的工作;二、一定要有存款;三、最好有良好的信用卡使用紀錄;四、最好不要有負債。

另外,因為買賣房屋跟所有的投資工具一樣,都是要買低賣高,但是如何將房子賣高,則有幾個關鍵因素,包括:一、原本買的價格就偏低;二、房屋的價格提高了;三、房價因為重大建設的進行而上漲;四、透過專業團隊的行銷。

至於「時間效能高」,指的是投資房地產的一個重點─速度。以長遠來看,投資房地產是可以致富的,關鍵在於投資報酬率跟槓桿效應。因為貸款成數高,代表投資報酬率高,不過近期由於打房,所以短期投資房屋的成本增加了,因此如果可以放兩年,一來沒有奢侈稅的問題,二來房屋增值的獲利也會增加。

最後一個高,是加入高效率團隊。呂原富說,單兵作戰的時代已經過去了,現在是團隊作戰的時代。積富房屋的定位,跟其他房仲公司不同,是以幫客戶投資房地產規劃為目標的房仲,並且深耕這塊領域,持續幫助投資人以投資房地產獲利。

如何學英文會話 線上英文會話教學 學英文會話影片 學英文會話書呂原富

出生:1976年

學歷:中國海專肄業(現台北海洋技術學院)

現職:積富房屋總經理

經歷:鴻邦建設銷售員、鎮瀚投資公司銷售員

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第771期】

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